Refus du bailleur postérieur aux trois mois de la demande

« Ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que par acte du 2 avril 2007, la société Poujaud avait sollicité le renouvellement du bail et que M. X…, n’ayant pas, dans les trois mois de cette demande, fait connaître son refus, était réputé en avoir accepté le principe, la cour d’appel en a exactement déduit que le refus de renouvellement par acte extrajudiciaire du 25 juillet 2007, qui n’était assorti d’aucune réserve ni condition, constituait l’exercice du droit d’option dont le bailleur disposait en l’absence d’accord sur le prix du bail renouvelé, et que cette décision était irrévocable ».

Observations.- L’arrêt présentement rapporté ne justifiera qu’un court commentaire.

Les faits de la cause étaient d’une simplicité confondante.

Un preneur demande le renouvellement de son bail neuf ans après son terme contractuel le 2 avril 2007, en sorte que le bailleur avait droit, quel que soit le montant du loyer atteint au moment de cette demande de renouvellement, à un déplafonnement de droit mais il a cru devoir notifier un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves seulement le 25 juillet 2007 c’est-à-dire au-delà des trois mois de la demande de renouvellement de bail.

Les juridictions de fond ont dû juger que les manquements n’étaient pas suffisants et ont fait droit à la demande du preneur de paiement d’une indemnité d’éviction sans que l’on sache en lisant les motifs des premiers juges comme de la cour d’appel quel était le montant de cette indemnité d’éviction ; le bailleur a estimé pouvoir exercer un droit de repentir et offrir le renouvellement du bail pour échapper à son paiement.

Le preneur a fait valoir à juste titre que le refus de renouvellement notifié après l’expiration du délai de trois mois valait exercice du droit d’option tel que précisé par l’article L 145-59 du code de commerce puisqu’il était réputé, en n’ayant pas respecté le délai de trois mois pour faire connaître son refus de renouvellement, avoir accepté le principe du renouvellement de bail, ce qui était possible aussi longtemps qu’un accord n’était pas intervenu sur le prix du bail renouvelé ; mais le droit d’option ainsi est irrévocable ce qui lui interdit d’exercer un droit de repentir.

Si le bailleur avait notifié un refus de renouvellement dans les trois mois de la demande de renouvellement, il s’agissait alors d’un refus « initial » qui lui aurait permis s’il n’entendait pas ensuite régler l’indemnité d’éviction d’exercer un repentir selon les dispositions de l’article L 145-58 du code de commerce.

Le moins que l’on puisse écrire c’est que le bailleur a méconnu manifestement les textes applicables en cette matière mais la solution judiciaire était manifestement inévitable.

Danielle Lipman-W. Boccara

Juin 2015.