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11/01/2016 - Lu 3432 fois
Dans les revues, année 2015

Danielle Lipman-W. Boccara, commentaires publiés dans Administrer

5 novembre 2014. Cour de Cassation. 3ème chambre. Loyer de renouvellement. Valeur locative inférieure au plafond (oui). Administrer n° 483, janvier 2015.

19 novembre 2014. Cour de Cassation. 3ème chambre. Modification du système de chauffage. Obligation de délivrance respectée (non).  Administrer n° 483, janvier 2015.

19 novembre 2014. Cour de Cassation. 3ème chambre. Convention d’occupation précaire sur le domaine public. Déclassement. Requalification en bail commercial (non). Congé (non). Administrer n° 483, janvier 2015.

16 décembre 2014. Cour de Cassation. 3ème chambre. Refus de renouvellement de bail. Acception de principe de cette offre par le preneur. Congé du preneur. Exercice du droit d’option (non). Administrer n° 484, février 2015.

16 décembre 2014. Cour de Cassation. 3ème chambre Refus de renouvellement de bail sans indemnité. Contestation des motifs par le preneur. Prescription (non). Administrer n° 484, février 2015.

17 décembre 2014. Cour d’appel de Paris Pôle 5, chambre 3. Dénégation de droit au statut. Congé délivré de mauvaise foi. Annulation. Administrer n° 484, février 2015.

14 janvier 2015.  Cour de Cassation. 3ème chambre. Fixation d’un loyer de renouvellement. Option du preneur . Une seule signification nécessaire (oui). Administrer n° 484, février 2015.

27 janvier 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre. Clause d’indexation. Respect de l’article L 112-1 du Code monétaire et financier. Période de variation de l’indice supérieure à la période de variation annuelle. Démonstration faite (non). Administrer n° 485, mars 2015.

28 janvier 2015. Cour d’appel de Paris Pôle 5, chambre 3. Litige en cours. Application de la loi Pinel (non). Action en nullité d’une clause. Prescription (oui). Demande de révision art. L. 145-39 irrecevable (oui).  Demande de révision sur le fondement de l’art L. 145-38 du Code de commerce devant la cour d’appel. Demande nouvelle. Administrer n° 485, mars 2015.

3 février 2015. Cour de Cassation, chambre commerciale. Clause résolutoire. Notification à créancier inscrit tardive. Inopposabilité (oui). Dommages et intérêts (oui). Administrer n° 485, mars 2015.

18 février 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre. Résilisation par un seul copreneur. Maintien du lien locatif (oui). Administrer, avril 2015.

10 mars 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre. Agence bancaire. Usage exclusif de bureaux. Non réponse aux clnclusions. Administrer, avril 2015.

10 mars 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre. Bail commercial. Litige de droit commun. Compétence du tribunal de commerce (oui). Administrer, avril 2015.

14 avril 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre. Convention d’occupation précaire. Renouvellement. Bail de dérogation (non). Recherche nécessaire de motif légitime de précarité (oui). Administrer, mai  2015.

15 avril 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre. Exploitation hôtelière.Concours du bailleur aux sous-locations (non). Administrer, mai  2015.

19 mai 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre. Refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Exercice du droit de repentir. Demande de résiliation du bail (non). Administrer, juin  2015.

19 mai 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre. Occupation sans droit ni titre d’une partie non louée. Résiliation judiciaire (oui). Administrer, juin  2015.

20 mai 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre. Loyer. Clause d’indexation. Révision légale en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité (non). Administrer, juin  2015.

9 juin 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre Loyer. Clause de révision. Indexation (non). Charges accessoires au loyer, justificatif (non). Restitution des provisions (oui). Administrer juillet 2015.

23 juin 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre Obligations des parties. Travaux de mise en sécurité ordonnés par l'administration. Charge des bailleurs (oui)  Administrer juillet 2015

23 juin 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre Loyer de renouvellement. Valeur locative inférieure au loyer indexé (oui). Administrer juillet 2015

1er juillet 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre Loyer du bail renouvelé. Modification notable des facteurs locaux de commercialité (oui). Révision des loyers mais absence de demande (non). Administrer août-septembre 2015.

7 juillet 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre Contrat de location foncière (à usage agricole). Non immatriculatiobn au registre du commerce. Revendication du droit au statut (non).  Administrer août-septembre 2015

7 juillet 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre Occupation sans droit ni titre d'une partie non louée. Résiliation judiciaire (oui). Administrer août-septembre 2015

8 juillet 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre Prescription. Mémoire de l'usufruitier. Assignation postérieure par l'usufruitier et le nu-propriétaire. Couverture de la nullité (oui).  Administrer août-septembre 2015

15 septembre. Cour de Cassation. 3ème chambre Baux saisonniers successifs. Continuité de l’occupation toute l’année. Requalification en bail commercial (oui). Administrer novembre 2015.

24 septembre 2015. Cour de Cassation. 2ème chambre  Procédure. Dématérialisation des écritures. Refus du message. Irrecevabilité pour tardiveté (non). Administrer novembre 2015.

8 octobre 2015.  Cour de Cassation. 3ème chambre  Clause résolutoire. Mise en demeure de remise en état des locaux délivrés à un cessionnaire (oui). Modification d’une devanture sans autorisation du bailleur. Sanctions (oui). Administrer novembre 2015.

8 octobre 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre Prescription. Congé avec refus de renouvellement sans indemnité. Liquidation judiciaire. Interruption et nouveau délai de deux ans (non).Administrer novembre 2015.

5 novembre 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre. Mise en œuvre de la clause résolutoire pour des charges impayées sur une longue période. Bonne foi (non). Administrer décembre 2015.

19 novembre 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre. Cession de fonds de commerce et départ à la retraite. Absence de formalisme. Absence de réaction contraire du bailleur. Demande de résiliation (non). Administrer décembre 2015.

19 novembre 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre. Action en requalification de bail commercial. Fraude aux droits du preneur. Prescription (non). Administrer décembre 2015.

19 novembre 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre. Obligation de délivrance. Risque d’amiante. Exception d’inexécution (oui). Administrer décembre 2015.

 

Danielle Lipman-W. Boccara, commentaire publiés dans l'AJDI

25 mars 2014. Cour de Cassation. 3ème chambre. Déplafonnement et charge de la preuve. AJDI, janvier 2015..

Conseil pratique. Il faut définitivement attirer l’attention des bailleur et preneur afin qu’ils établissent une descrioption exacte de la désignation des locaux. Bien souvent, à lo’ccasion de renouvellement successifs, sont reprises les formules d’un bail d’origine sans que l’on s’attache à revérifier la constance exacte des lieux. On retiendra qu’avec la loi Pinel, qu’il s’agisse d’un nouveau bail ou d’un renouvellement, un état des lieux doit être établi lors de la signature ou de la prise de possession,ce qui devrait permettre d’éviter, en fin de bail, des discussions sur l’assiette, le contenyu et la description des locaux.

30 septembre 2014. Cour de Cassation. 3ème chambre Indemnité d’éviction, perte du fonds et réinstallation. AJDI, avril  2015

Conseil pratique. Un bailleur condamné à régler sur justificatifs certaines dépenses doit être attentif à la pertinence des documents produits, le preneur évincé doit également être de manifeste bonne foi dans ses réclamations, notamment au titre des indemnités de licenciement. C’est à la lecture attentive des fiches de paie qu’un contrôle efficace peut intervenir. Il en est de même des dépenses inhérentes à la dissolution d’une société écvincée ou des indemnités réglées pour la résiliation anticipée de contarts de foruniture qui sont bien la conséquence d’une éviction, et donc font partie des préjudices subis par le preneur évincé, et que le bailleur doit assumer.

9 septembre 2014. Cour de Cassation. 3ème chambre Indemnité d’éviction : preuve d’un préjudice moindre. Transfert sans perte de clientèle. AJDI, juin 2015.

Conseil pratique.. En ces matières de refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, chaque partie doit mesurer les risques avant de prendre une décision. Le bailleur avant de délivrer congé, doit vérifier, si les comptes de son locataire sont publiés, quelle est sa situation et s’il n’y a pas une éventualité que ce soit justement le preneur qui délivre lui-même congé ; de son côté le preneur en difficulté à la fin d’un bail pourrait prendre l’initiative, plutôt que de donner congé avec un rpéavis de 6 mois, de solliciter le renouvellement de son bail dans les 6 mois précédant sa fin et avoir la chance de voir son bailleur lui refuser le renouvellement et lui offrir le paiement d’une indemnité d’éviction à laquelle il n’aurait pas eu droit, ou à défaut, en tous les cas, renoncer au renouvellement de son bail si, dans le délai de trois mois le bailleur n’a pas fait connaître sa position ou s’il l’a fait en sollicitant un loyer que le preneur n’envisage pas de régler.

2 décembre 2014. Cour de Cassation. 3ème chambre Valeur locative : appréciation souveraine des juges du fond. Modification des facteurs locaux de commercialité. Appréciation de la valeur locative. AJDI, juin 2015.

Conseil pratique. La fixation du loyer de renouvellement liée à la démonstration par un bailleur de la modification des facteurs locaux de commercialité nécessite que soient apportés des éléments précis et concordants. Cependant que le preneur qui entend s’y opposer doit démontrer à son tour :

-          Que les éléments produits ne conduisent pas à la constatation d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

-          Qu’en toute hypothèse cela n’a pas eu d’incidence sur le commerce exploité.

Quant à la détermination de la valeur locative, si l’on se trouve dans un centre commercial, il faut reconnaître la pertinence de la notion d’ « unité autonome de marché » très généralement relevée, même si les locataires bien souvent s’y opposent en tentant de proposer des comparaisons avec d’autres centres commerciaux qui n’ont ni la même nature, ni le même nombre de commerces, ni la même chalandise.

13 janvier 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre Indemnité d’éviction ; indemnité de transfert ; frais de réinstallation ; fonds transférable et appréciation souveraine des juges du fond. AJDI juillet-août 2015.

Conseil pratique. Dans le cadre d’une éviction, quelle qu’elle soit, il appartient à chaque partie de démontrer très exactement quels sont les postes indemnisables et notamment pour le preneur évincé, de justificer de ceux-ci par toutes productions, cependant que le bailleur doit pour chaque poste démontrer la rauison pour laquelle il est excessif ou insuffisamment justifié.

4 novembre 2014. Cour de Cassation. 3ème chambre. Demande de révision pour variation de plus du quart : office du juge. Renouvellement. Acceptation tacite. Loyer. Demande de révision. Indexation. Office du juge. Dénaturation.. AJDI, mai 2015.

Conseil pratique. Bailleurs, pren,eurs et praticiens doivent être extrêmement précis lorsqu’ils notifient un loyer résultant d’une clause d’échelle mobile, ils doivent préciser que le nouveau loyer demandé correspond à l’application du bail et plus précisément de la clause d’échelle mobile.  Lorsqu’à la suite d’une demande de renouvellemebnt de bail comprenant une clause c’échelle mobile, aucune action en fixation du loyer de renouvellement de la part de l’une ou l’autre partie n’a été introduite, le bail renouvelé intervient sans fixation conventiionnelle ou judiciaire d’un loyer de renouvellement, ce qui ouvre effectivement la voie à une action sur le fondement de l’article L 145-39 du code de commerce, le loyer étant calculé pour vérifier s’il a été majoré de 25% en fonction généralement du loyer d’origine.

14 janvier 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre Indemnité de transfert ; Indemnité d’aviction, indemnité de transfert, pas-de-porte, indemnité d’entre. Prise en compte du coût d’acquisition du nouveau bail. AJDI juillet-août 2015. 

Conseil pratique. Il faut toujours être mesuré tant dans les demandes que dans les défenses car chaque partie peut, à défaut, subir un « effet boomerang ». Ainsi la discussion s’installe du point de savoir si ce que veut faire payer le preneur au bailleur n’est pas d’une certaine manière unb enrichissement sans lien avec le droit perdu.

10 février 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre. Congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction : motivation et erreur sur le délai de paiement. Absence de motif. Délai erroné. Vice de forme. Absence de grief. AJDI septembre 2015.

Conseil pratique. Il convient d’attirer l’attention, à présent que l’on peut envisager (Loi du 18 juin 2014) de délivrer des congés par lettre RAR, sur la nécessité d’être attentif aux articles qui seront cités à l’appui de leurs courriers car, en cas d’erreurs commises, ils n’auront plus de recours en responsabilité éventuelle contre les huissiers de justice ayant délivré les actes.

25 mars 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre Exercice du droit de repentir. Personnes morales distinctes. Défaut. Validité. AJDI septembre 2015

Conseil pratique. Quand les praticiens sont saisis d’une procédure de fixation d’une indemnité d’éviction pour le compte d’un preneur qui entend se réinstaller, ils doivent lui rappeler expressément que toute initiative d’acquisition de murs ou de signature d’un bail commercial doit intervenir au seul nom du locataire évincé, quelles que puissent être les éventuelles difficultés de financement.

20 mai 2015. Cour de Cassation. 3ème chambre  Marchand de vin, café, hôtel restaurant avec tables de débit et comptoir : loyer de renouvellement. Local monovalent. Non réponse aux conclusions.AJDI décembre 2015

Conseil pratique. En matière de monovalence chaque partie et chaque praticien doivent être attentifs à démontrer de façon précise la monovalence revendiquée (contractuelle ou économique) et notamment si une dualité des activités autorisées et leur indépendance respective ou non dans le cadre d’un bail unique leur permettent d’échapper ou non à la monovalence conduisant à un déplafonnement.

Bertrand de Lacger dans la Revue des loyers.

16 décembre 2014. Cour de Cassation. 3ème chambre. "Un congé ne vaut pas exercice du droit d'option du preneur".  La Revue des loyers, mars 2015.

15 septembre 2015.  Cour de Cassation. 3ème chambre. « La requalification d’une location saisonnière en bail commercial ».  La Revue des loyers, décembre 2015.