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 Local inexploitable : indemnisation du locataire maintenu dans les lieux

La solution : Le preneur qui n’a pu continuer son activité jusqu’à la date de paiement de l’indemnité d’éviction du fait du manquement du bailleur à ses obligations est fondé à solliciter la réparation du préjudice qui en résulte.

Conseil pratique : Dans le cadre d’une éviction, un bailleur tend toujours à minimiser le préjudice subi par un preneur cependant que ce dernier maximise ses prétentions. Il convient de se souvenir que toute éviction entraîne un préjudice qui doit être intégralement reparé et qui peut ne pas être exclusivement assis sur la valeur du fonds (ou du droit au bail) dont le preneur est évincé, mais doit comporter, comme le texte del’article L. 145-14 le prévoit, mais de façon non limitative, des indemnités accessoires auxquelles peuvent prendre la forme d’une perte d’exploitation si du fait du bailleur le preneur ne peut pas exercer son droit au maintien jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

18 février 2014. Cour de cassation, 3^ème chambre

AJDI, octobre 2014

 Extension du réseau de tramway, déplafonnement

Conseil pratique. En ces matières de fixation de loyer de renouvellement et de prétention d’un bailleur sollicitant le déplafonnement pour modification notable des facteurs locaux de comemrcialité et d’un preneur la contestant fortement, il appartient à ce dernier de démontrer que, en réalité pour le commerce considéré, une modification notable, éventuellement effective, des facteurs locaux de commercialité, n’a pas eu d’incidence et ce en démontrant, nonobstant une bonne gestion que pendant le cours du bail expiré les chiffres d’affaires n’ont pas évolué de façon substantielle, sauf à rappeler ce que Bruno Boccara (AJDI 1993. 4), savoir que la « commercialité reste l’aptitude d’un secteur à permettre aux commerçants qui y sont installés en bénéficiant d’une destination adéquate de réaliser des profits sur le seul fondement des qualités propres de ce secteur, abstraction faite de l’aptitude des exploitants » : c’est la raison justement pour laquelle le commerçant doit établir, s’il entend soutenir que ses chiffres n’ont pas évolué notablement, que c’e n’est pas le résultat d’une gestion inadéquate. Dans l’espèce rapportée, on remarque que la société locataire ne prétendait en tous les cas pas à une stagnation de son chiffre d’affaires pendant la durée du bail expiré, cette absence de prétention pouvant laisser l’impression que, à aucun moment, ni le bailleur ne s’en était inquiété, ni le preneur ne s’en était prévalu ». 

17 septembre 2013. Cour de cassation, 3^ème chambre

AJDI, juillet-août 2014

 Révision triennale en l’absence de modification des facteurs de commercialité.  

2 octobre 2013. Cour d’appel de Paris (deux arrêts).

AJDI, juillet-août 2014

Obligation de délivrance et droit d’entrée.

 Conseil pratique : on ne peut que conseeiller à tout futur locataire d’établir un audit extrêmement précis de l’assiette du bail qui va lui être conenti et des conditions de sa délivrance avant même de procéder à la signature. Pareillement, si des pré-contarts sont intervenus entre les parties et qui correspondent à une réalité, il convient que les parties, et plus particulièrement en l’occurrence un bailleur, rappellent dans l’acte définitif à intervenir la pleine validité des actes précédents.

juillet 2013 , n° 12-20189 Cour de cassation, 3^ème chambre

AJDI juin 2014.

Pas de modification des caractéristiques du local, pas d’évolution des facteurs locaux de commercialité.

Conseil pratique : Lorsqu’un bailleur accorde un avantage particulier à un preneur et pour lequel cela a beaucoup d’importance, le bailleur pourrait exiger à cette occasion soit une indemnité forfaitaire, soit une renonciation du preneur au plafonnement du loyer en fin de bail puisque les dispositions des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce ne sont pas d’ordre public.

3 juillet 2013, n° 12-21328 Cour de cassation, 3^ème chambre

AJDI mai 2014.

Suspension de la clause résolutoire et indemnité d’éviction

Conseil pratique : En matière de clause résolutoire, il est toujours recommandé au preneur, même s’il a bénéficié d’une ordonnance ou d’un jugement accordant des délais, d’interjeter appel de la décision car il peut survenir, pendant le cours des délais, soit des défaillances du preneur, soit des problèmes avec la banque, et ce de telle sorte que le preneur puisse toujours devant la cour solliciter éventuellemennt de nouveaux délais. En effet, une décision rendue en première instance et faisant l’objet d’un recours n’a pas l’autorité de la chose jugée, telle que prévue à l’article L 145-41, alinéa 2, du code de commerce.

Un preneur qui fait l’objet d’un refus de renouvellement, sans offre d’indemnité d’éviction, soit par l’effet d’une dénégation d’un droit à renouvellement, soit pour motif grave et légitime, même s’il estime que le congé est nul et en conteste la validité, devrait toujours, à titre subsidiaire, solliciter, dès la première instance, le paiement d’une indemnité d’éviction et ce dans le délai de la prescription.

19 juin 2013, n° 12-14437 Cour de cassation, 3^ème chambre

AJDI mai 2014.