Innoposabilité de l'autorisantion de louer sans date certaine

Encourt la cassation l’arrêt qui, « pour accueillir la demande des locataires retient que si la sous-location n’avait été mentionnée ni dans le bail renouvelé en cours, lors de la vente de l’immeuble aux époux Monsallier, ni dans l’acte de vente, les époux Villette avaient été expressément autorisés, par un courrier de l’ancien propriétaire du 29 juin 1990, à sous-louer le premier étage de l’immeuble à usage d’habitation à compter de l’année 1991 alors qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des époux Monsallier faisant valoir que cette autorisation n’avait pas date certaine et qu’elle ne pouvait valablement leur être opposée, la Cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du Code de procédure civile ».

Observations. – Il a paru nécessaire d’établir un court commentaire de l’arrêt rapporté car il doit attirer l’attention des plaideurs sur le fait – surtout s’ils sont locataires – que tout acte intervenant pendant la vie locative, qu’il s’agisse d’un avenant et/ou d’une lettre d’autorisation à quelle que fin que ce soit, doit faire l’objet d’un enregistrement de telle sorte que dans l’hypothèse où le bailleur, des années plus tard, vend son bien, tout acte non enregistré risque d’être déclaré inopposable à l’acquéreur du bien immobilier. Peu importerait que l’auteur ancien d’un courrier d’autorisation réitère pendant le cours de la procédure l’autorisation initialement donnée comme ce fut le cas dans l’espèce rapportée. L’article 1328 du Code civil, en ce qu’il définit les moyens d’acquérir une date certaine doit conduire à une vigilance de tous les instants du locataire ; même une lettre peut faire l’objet d’un enregistrement dont le coût au demeurant est très modique, de même tout avenant sous seing privé ; en l’occurrence il résulte bien des motifs de l’arrêt de la Cour d’appel qu’il n’avait pas été répondu au moyen soutenu par le nouveau bailleur ; la cassation était inévitable sur le fondement de l’article 455 du Code de procédure civile ; si devant la Cour de renvoi les locataires ne sont pas en mesure de rapporter la date certaine de la lettre d’autorisation de sous-location, aussi ancienne soit-elle, le nouvel acquéreur de l’immeuble pourra certainement prospérer dans son action tendant à un refus de renouvellement sans offre de d’indemnité d’éviction sauf pour le preneur à tenter de soutenir que l’article 1328 du Code civil n’est pas applicable aux actes de commerce qui peuvent se prouver par tous moyens (Cass. comm. 17 mars 1992 D. 1992 – Som. 399 obs. Delebecque ; Cass. civ. 3ème 29 mars 2005 n° 04-11-32).
 

Danielle Lipman W. Boccara, Administrer, août-septembre 2009.